josé ricardo arce Presidente de COAPI
"cambio chalet adosado de tres habitaciones y tres baños en San Millán, con garaje para dos coches, jardín de 360 metros cuadrados, dos plantas y una hipoteca pendiente de 190.000 euros por vivienda en Vitoria, de valor inferior a 210.000 euros, con dos o más habitaciones". Con el mercado de compraventa de viviendas prácticamente paralizado en Álava debido a la situación económica y laboral y al cierre del grifo hipotecario, la permuta de propiedades inmobiliarias se ha afianzado en el territorio histórico de un tiempo a esta parte. Más bien, se ha convertido en prácticamente la única alternativa para que los titulares se deshagan de inmuebles que, por uno u otro motivo, han dejado de ser de su interés.
El anuncio que abre este reportaje pertenece a uno de los numerosos portales de Internet que han visto en esta realidad en franca expansión un oportuno nicho de negocio. La imposibilidad de los propietarios de seguir los cauces tradicionales para cambiar de vivienda, empezando por vender su casa actual y localizar otra asequible, siguiendo por obtener un crédito y cambiar de piso, ha empujado a numerosos ciudadanos alaveses a recurrir al trueque, la forma más primitiva de intercambio que existió entre los humanos, antes de que naciese la moneda, y que se extendió cuando las primeras poblaciones comenzaron a especializar sus profesiones y a existir excedentes.
Desde 2008, el año en que estalló la crisis, portales comosepermuta.es, trocapiso.com o teapetecemicasa.com se han multiplicado en la Red de redes como una suerte de plaga. Ahora que el sistema capitalista vive sus horas más bajas, la permuta resurge como una buena solución para aquellas personas que quieren cambiar de ciudad de residencia, fundamentalmente por motivos laborales. O que quieren abandonar el ruido de la urbe para salir al campo, y viceversa.
Como sucedía en los viejos tiempos, quien dispone de un piso pequeño y quiere mudarse a otro mayor, sólo por poner un ejemplo, se arregla con el propietario de éste para abonar las diferencias económicas. Se trata de un sistema sin intermediarios que apenas cuenta con un punto débil, que la ley no contempla este tipo de operaciones como transacciones y es necesario realizar un papeleo doble, uno por cada casa, para cerrar los intercambios.
"Por mi experiencia, es un tema que queda entre particulares y al que no entran inmobiliarias"
Según el prisma legal, se trata de dos compraventas y, por tanto, los trámites a cumplimentar son los mismos que cuando se compra un piso, como la liquidación de impuestos o la inscripción en el Registro de la Propiedad. Cuando una o las dos viviendas a intercambiar se encuentran hipotecadas, los interesados deben subrogarse en los respectivos nuevos créditos, un proceso que debe realizarse a través de escritura notarial. En principio, hay dos impuestos que gravan las permutas de viviendas, el de transmisiones patrimoniales, actualmente al 7% del valor del inmueble, y el del incremento del valor de los terrenos, comúnmente denominado plusvalía, y que grava el beneficio obtenido con el paso de los años por la revalorización del inmueble, siempre que ésta se dé.
EN EXPANSIÓN Si bien la oferta es, lógicamente, mayor en las zonas más pobladas del Estado, como Cataluña, Madrid o Andalucía, el intercambio de viviendas representa en Álava un fenómeno en expansión, según atestiguan profesionales del sector consultados por este diario. Los anuncios en los que se busca o se ofrece un piso en el territorio proliferan en estas y otras webs, muchos de ellos añadidos en este mismo año 2013.
En ocasiones, una de las partes busca una propiedad diferente a una vivienda propiamente dicha. Un ejemplo: "Cambiaría piso con vistas a zonas verdes, en Iruña Oka, con tres habitaciones y un baño, por dos parcelas de garaje grandes en Bilbao, distritos de Indautxu o Abando, por un precio máximo de 160.000 euros".
Hasta la fecha, las inmobiliarias clásicas se han quedado al margen de este tipo de transacciones, al menos en lo que a Álava se refiere. "No es nuestra especialidad. De hecho, nunca hemos participado en una permuta. Por mi experiencia, éste es un asunto que se da entre particulares y donde las inmobiliarias quedan al margen", advierte José Ricardo Arce, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de Álava (COAPI).
A lo que no es ajeno el máximo responsable de COAPI es al trueque de Viviendas de Protección Oficial (VPO), que también comenzó a popularizarse hace alrededor de cuatro años. En estos procesos, sí que interviene la Administración. "Muchas personas a las que se adjudica una VPO tienen problemas para adquirir una vivienda más grande o más pequeña, que sea acorde a sus necesidades. Antes de ponerla a la venta, que ahora es muy complicado, prefieren intentarlo a través del trueque", confirma Arce.
En estos casos, las partes deben llegar a un acuerdo sobre la base de que la vivienda se valorará en relación a sus metros cuadrados y los de sus anejos. Cuando el valor resultante no sea el mismo, quien aporta la vivienda de valor inferior debe abonar la diferencia al otro interesado a través de una compensación. Una vez alcanzado el pacto, ambas partes deben presentar ante el Gobierno Vasco el contrato privado que hayan firmado para que compruebe que el proceso se ha realizado correctamente y proceda al visado de dicho contrato. En este punto, los interesados pueden proceder a la escritura pública del intercambio.
las claves
La crisis económica también ha traído de la mano la popularización de otra forma de trueque de viviendas, las que sirven como hogar de vacaciones. Este pasado verano, en concreto, Euskadi ofertó 91 casas para intercambiar con desconocidos, una alternativa cada vez más popular entre las personas que no quieren renunciar a viajar en tiempos de estrecheces como los actuales. No en vano, con esta modalidad no se paga el alojamiento, con el ahorro que eso conlleva. Se trata, también, de un incipiente modelo de negocio a través de Internet, como el del trueque de vivienda habitual. 'Intercambiocasas.com' es uno de los portales más populares en este campo, donde se publicaron esos 91 anuncios. Desde que en 2006 se creara una versión en castellano de esta página, España se ha convertido en el segundo país europeo, después de Francia, con más intercambios realizados al año. La comunidad del Estado más activa este verano fue Cataluña, con 664 ofertas, seguida por Andalucía (464), Valencia (299) o Madrid, con 200. Según Violeta Díaz, responsable de esta página en España, los intercambios suelen prepararse con bastante tiempo, pero en el pasado 2012 se detectó un aumento de los registros en la web en abril y mayo. "La gente desconoce qué va a hacer en vacaciones y con qué presupuesto contará, por lo que espera a última hora", afirma Díaz.
Los portales de Internet que posibilitan los trueques se han multiplicado desde 2008, al estallar la crisis
El canje de VPO supone también una buena alternativa para el adjudicatario no satisfecho con su piso
